为什么日本、香港楼市崩溃时跌幅超过70%，但是香港人还住在鸽子笼里？

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　　有一个问题一直不解，请教天涯高人，很多人都说房价不会跌，也跌不多，因为如果跌了，他们要去买大房子，买好房子，但是我们看到历史上楼市崩盘后的日本、香港，最高峰都跌了70%，大家还是没有买大房子，没有换新房子，香港人还是蜗居在鸽子笼里。当然有经济危机，收入减少的原因，但是按东方人偏爱储蓄的传统，应该家里都有积蓄啊，比如原来100万的房子，跌了7成，30万就能买到，全款也就是现在一个首付的钱，这是一般家庭肯定都有预备好的存款，为什么还是没人买。所以，如果中国楼市真的崩盘了，下面的承托力在哪里呢？
　　今年1月以来，资金紧张的状况没有任何缓解，从银行同业拆借、理财产品收益率还有股市，以及房贷利率和发放速度能明显看出，资金成本高企，资产价格会跟随一段，但是拖不了太久，凡事都有极限，房价收入比也有极限，资金成本高企，说明杠杆加到顶了。就比如2013年，广州平均200万的房价一年涨了20%，涨了40万，收入普遍就算增加了10%，但是月入1万，一年才增加了1万的收入，1万VS40万，开始能用增加贷款期限来平衡，但是后面会越来越有心无力，比如我2002年买第一套房的时候，十几万，家里人帮助下全款，到2005年买第二套房，总价50万，自己的积蓄付了4成，然后月供10年，到了2013年，200万的房价，我那些工作5年左右需要结婚的同事，付3成首付都要全家拿出所有的积蓄凑，甚至要借，然后还要还每个月1万长达30年的贷款。
　　这些年，中国为了实现有特色的社会主义，通过房地产和国企大肆圈钱，从银行释放信贷，创造出天量的M2，但是都成了无效投资，ZF以为自己是万能的，就和宏观调控一样，要用有形的手去干预经济生活，结果形成了大量的低效、无效投资，还有就是贪腐，最后都成为烂帐，不过现在没有爆发而已。如果把M2当成负债看，现在每年新增14%的M2，就相当于负债融资的利息，就比如企业借款，还旧借新，贷款了100块，第二年，从外面借到114块，还给银行，银行再借100块给它。而实际上，企业之前借的100块早就被它挥霍掉了，或者成了无效投资。这也是为什么110万亿M2，还钱荒的重要原因。如果有一天企业连14块利息都借不到了，那么企业就要破产清算，然后形成银行坏账，在中国银行里这种坏账太多太多，现在搞淘汰落后产能，这些落后产能就是银行坏账。所以都不敢大搞，会很慢很慢。所以国企股今年没有希望，改革太难。
　　2013年房价又大幅飙升，说明大量的坏账开始暴露，地方ZF要拿更多的钱去填补这些窟窿，前面也说了，现在坏账的规模太庞大了，老百姓买房的承载力也有极限，资金成本飙升，资产价格也要跟着飙升，要保持资产的吸引力，但是就如饮鸩止渴一样，升的越快，说明不匹配度越高，死期越近。还有一点要说的是， 开发商和地方ZF从来都是利益共同体，唱双簧的，一起从银行套钱，所以那些地王都是配合起来做给老百姓看的。理财产品开始出现违约， 坏账开始显露，今年可能出现相当的违约，所以资金成本会一直高企。
　　2014年美国全面退出QE，热钱会更少，美国和欧洲经济通过2008年危机实现了再平衡，依靠新经济迎来新的发展，东南亚开始承接中国的制造业，今天新闻雅戈尔都准备投资10亿在越南设厂，中国这几年大肆印钞，把自己逼上了绝路，媒体说千万级以上的富人有63%已经或者准备移民，我去年11月去了一趟日本，哪里除了大米蔬菜比广州贵点，服装电气之类的都便宜40%以上，大阪的房租和广州也相当，房价还没有广州贵，我住的是大阪中心地区，大阪的经济总量应该至少是广州的几倍。大学毕业生的月收入都有2万人民币。所以，2014年汇率大战如果开打，不知道中国还有多少弹药，能靠房地产打赢吗。
　　从国际形势看，日本最近这么嚣张应该也是有底气的，74%的人希望安倍长期执政，经济搞好了，人心所向，美国经济强，小日本服服帖帖，扔了原子弹，也服，中国抗议，他们充耳不闻。
　　本来只有题目的疑问，结果发散写了一通，各位看官勿喷。
   
   
   
   
   
   
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