未来房价经济之蠡测--蚕丛后人(转载)
未来房价经济之蠡测房价房价，当今中国最热门的话题，引发了无数的口水战，在下胸无大略，手无大印，但凭着一点书生意气，还是想对其指点江山一番，但管窥未来，如观风云，变幻实在难料，如果以后的事实证明我有误，请不要咒我。下面是我一些不成熟的思考，在此奉上，希望能对大家有所帮助。
这世上之物，凡买得来的，其价格所定无外乎供需。房价也不例外，只不过，细分下来，供需却不是那么简单。首先，说需求，需求有弹性需求，非弹性需求（也就是所谓的刚需），正当消费需求，投资投机需求等。供给则分市场供给，政府保障供给，正当供给，诱惑供给等。很多人打口水战时大谈供需，其实很多时候所指并不清晰，大家空费精神而已。
要知道，市场从来就充满了欺行霸市，强买强卖，囤积居奇等丑陋行为，当这些发生时，市场调节是无效的，所以，希望按照课本，以纯萃市场经济理论解释房价现象的朋友们就别再看下去了，你们更适合去教书。而这篇帖子是我自身的思考，虽然我也博览群书，但因为我向来忘本，书中所说具体内容，作者是谁，早就忘干净了，所以行文难免东拉西扯，先给大家提个醒，宗门观念强烈者请绕道。
中国房价的飙升其实源于政府，也必将终结于政府，这不过是一场宿命的轮回，只不过很多人把自己的身家性命绑了上去，对此，我只有八个字——人为财死，鸟为食亡。
先声明，我不是傻空也不是傻多，就是一个窥探者，我不下定语，也不负责任，只说我的看法，何去何从，大家自定。
一切源于那场财经改革。大家知道20世纪的那场国企破产潮吧，当时很多国企负债累累，不仅不能创收，反倒成为政府的累赘，最终导致了一场轰轰烈烈的破产兼并清理大潮，很多人因此落魄，很多人也因此发财，真是几家欢喜几家愁，但这是每一次历史剧变期的必然现象，我不对其进行评价，只说接下来的事。
企业大量破产，必然带来政府财政收入的锐减，所以那几年，中央和地方政府过得都不是太好，由于中央政府还要供养军队，教育，科研等等，所以尤其困难，据我所知，曾经有一次向某省借钱发中央公务员工资，具体记不清了，知道者可以说说。万般无奈之下，朱相开始了财经改革，其实改革，无非是决定蛋糕怎么分的问题。可蛋糕总共就这么大，必然是你多我就少，中央有权力，地方无法，只能顺从，但适当的讨价还价总是免不了的。
最终，改革决定，把以前中央和地方的财税收入比例由以前的三七改为七三（大概是如此，具体数据我不感兴趣，详情可自己去查），地方当然要哭穷了，要中央给条活路。一个家庭没钱怎么过？无外乎开源节流而已，农民已经很穷了，榨也榨不出多少油水，但还是得继续，工商税收不是你想怎么收就怎么收的，还有法律管着，所以，税少了，费就多了，当时办点事情那不是一般的难，各路菩萨都要敬到，稍不注意，各种罚款满天飞，这固然有腐败的因素，但只是一部分。节流无外乎就是削减公共开支，所以医改教改都是那时搞得，老百姓自然是骂声四起，但当时的情况，不管是谁去当一把手，都得改，多少而已，如果他想政府能维持下去的话。
当然，这些都是中央支持的，是没办法的办法，因为没钱。你就得允许地方想办法创收，很多事就只能睁一只眼闭一只眼。
最终不知是谁先想到了，可以搞房地产。其实，在邓时代，这个事情就已由他本人提及了，在下不敢揣测伟人的想法，但是，这确实是历史的必然。以往的城市是以工厂为中心，而当今的城市是以居住改善和服务业为中心，大势所趋，非人力可抗。工人老大哥们可能要失落了，但这个世界上没有永远的大哥，皇帝还是轮流做呢，何况我等草民，看开点吧。正因如此，以物业税和商业税为主要财税收入的城市模型才是未来的潮流，实际上，发达国家几乎都是如此，中国由于处于急速发展期，很多东西新旧夹杂，但未来必然走上这条路，那些争论物业税该不该征收的朋友们歇歇吧，没有该不该，只有到没到。
但是在物业税开征之前，工商税收又极度匮乏的时候，怎么填这个窟窿呢？答案很简单——卖地。这是最快捷，简单，没有任何技术含量和政治风险的敛财方式。而且，还能增加政绩，所以迅速被推开，不要一度地指责官员，在当前以经济建设为中心的遴选机制下，官员们必然选择这条道路，因为他们也是人，头顶上的乌纱就是他们的事业，要让他们舍己为人太过苛责了，事实上，指责他们的很多人在处于同样环境下也会做同样的事，所以说，最重要的是机制。
以前福利分房时期，城市住宅几乎无需成本，只要你有工作。但当一切改变时，就大不同了，由于房子必须盖在土地上，而土地是国家持有，所以，土地的拨付才是房价的最大决定因素。很长一段时间内，政府根本就没有无偿拨付土地用于住宅建设，而是花高价卖给开发商，修建商品房再卖给老百姓。
而做商人就得挣钱，就算房子白送，买地的钱总得挣回来吧，虽然他们也做了很多不良行为，但是，一味要求他们流淌着道德的血液本身就不合理。而即使是地钱，对普通百姓已经是天价了，更何况开发商还得再赚一笔。
改变高房价其实很简单，回到过去，大量土地由政府免费拨付用于修建住宅，开发商只挣房钱，只要供给提上去，开发商想捂盘都不可能，当然，还得限制投资性购房，规范流程。但最主要的是提高供给——土地的供给。供给上去了，大家的预期也就改变了，也就没人会来炒房了。
典型的例子就是春运火车票的炒作，那些黄牛党怎么平时不去炒呢？因为平时供给充足，除非你的钱多得能吃下大部分的供给，而那时，政府就该修理你了。但春运的时候，供给本就不足，只需要一点小小的资金就能使供需失衡，从而赚取巨额利益且不易引人注意。
而房地产市场，是政府默许的一场炒作盛宴。
但是回到过去，就意味着政府的收入会锐减，很多地方政府可能会连工资都发不起，所以，这也是中央政府修筑保障房但速度并不够快的原因。其实，在中央政府面前无非是一道选择题，是选择巨额财政收入从而维持高速经济增长，还是选择社会相对公平，老百姓生活轻松。
就目前看来，他们选择了前者，这其实也有历史原因。十年浩劫让我们闷头开了一阵倒车，梦醒时才发现和世界的距离是如此之大。而当你和世界的距离大到一定的时候，侵略战争也就离你不远了。不要怀疑，虽然我们嘴上满口的文明道德，但很多人骨子里流着的仍然是野兽的血液，而野兽的特点就是弱肉强食，不管它们穿的是多么名牌的衣服。这是中国人在近百年用几千万人的性命得出的教训，那些沉迷梦幻的少男少女们醒醒吧。
但中央还不至于昏沉到如此地步，毕竟，他们中的很多人是那个血火时代过来的。所以，我们需要快速发展，而快速发展不能只靠自己，能借助的外力一定要借助。这也就是特区开辟的原因——发展外贸，换取外汇以购买我们急缺的设备技术和资源，同时也学习相关经验知识，而经验和知识可没有国籍和主义之分。
所以，沿海的高速发展是命中注定的，并不是邓公眷恋那里，而是我们当时最迫切的需要决定的。接下来就是政策的倾斜，继而带来资金和人才的汇聚——深圳，横空崛起。当然，副作用就是内地大量资金人才的流失，导致每年春节的民工潮。这是中国历史上最特殊的一页，后世应该铭记。
大量人员的汇集带来了对住房的迫切需求，而这就成了地方政府的机会，自古至今，垄断买卖都是最挣钱的，而房地产市场的垄断者就是政府。嗅到了政府的决心，大量的投机客也开始涌入了，开发商也开始捂盘，在严峻的形势下，刚需们只能贷款借钱奋起直追。所以，一场疯狂的地产盛宴开始了，政府在短期内获取了巨额财政收入，而这些大部分被投入了各种基础设施建设之中，从而带动了经济发展，创造了大量就业机会，成就了我们全球第二的GDP。很多人在这次大潮中发财，纸醉金迷，沉溺其中。
但是，这一切是不可持续的。
首先，土地不可能无限买卖。一个地方的就业机会决定了人口的汇聚度，有人才会有住房需求，你的地才能卖得掉。所以，房地产其实是依附于当地经济情况的一个附加行业。但现在，很多人买房并不是需要住，而是因为它能升值，很多房屋就是这样造成的，其周围并无足够的产业支持，严重的情况下就会造成“鬼城”的现象。既然不是需要住，所以远一些也无所谓，只要以后这个地方经济发展起来了，自然值钱，很多人就是抱着这种心态买房的。可要是发展不起来呢？那就白给了。对于一些疯狂开发远郊房地产但实体经济却在萎缩，人口净流出的地方，这种现象以后一定会发生，事实上，现在就有，比如鄂尔多斯。
但即使在那些经济发达地区，也会越来越卖不动的。
因为房价离当地普通人的收入已经越来越远了，以前没买的，现在更买不起（这里说的是普通住宅，豪宅的需求群体另当别论）。曾经刚需们通过贷款和啃老还能勉强凑齐，现在也越来越力不从心。更何况房屋消费信贷的紧缩，以后买房估计就得全额付款了。所以，房价让普通人走开。离开了真正最大的实际需求后，其实活跃在交易场里的大多是各种投资和投机资金。房价越是高，这种趋势越明显，而这种市场最明显的特征就是敏感，因为大家都是因为预期房价会继续上涨才买的，而非居住，一有风吹草动就会疯狂抛盘。而且，投机资金再多也有一个极限，一旦达到极限，就会导致市场反转，大资金撤离，继而造成雪崩一样的后果，这也是政府害怕的地方。2008年时，那场危机险些导致雪崩，若不是政府4万亿巨单护盘，房价早垮了。而那之后，更多资金进入了，导致了新一轮的疯涨，因为看到了政府的决心。而这，就像吹气球一样，越大越危险。
我不敢说能洞悉政府的意图，但是，房价雪崩确实对中国经济有极大负面影响，这方面说的人很多，我就不多说了，我主要剖析政府和大势。尽管有很多人骂那个4万亿大单，但不管怎么说，已经做了，这证明政府不希望看到房价崩盘，当然其中肯定有人持不同看法，但这是他们的主流意见。
所以政府给房屋交易设下重重关卡，紧缩房屋消费信贷，但又不明目张胆地大修保障房，其实无非是暧昧一下，让大家处于观望期，继续持有但别疯狂，先稳住房价再说。
这是目前最好的办法，崩溃不行，疯涨也不行，所以只能冰冻。之前一段时间房价疯涨带动的地价疯涨虽然让经济和税收大涨，可是代价也是惨重的，那就是实体经济被疯狂吸血，导致一蹶不振。如果房地产经济带动了其相关产业的发展和就业，但却付出了其他产业的低迷和失业，那么，这有何意义呢？做事情关键的就在一个“度”，治大国如烹小鲜，火候的拿捏是最重要的，房地产经济有他积极的一面，但过犹不及。
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